España tiene un grave problema de vivienda. Durante años hemos discutido sobre alquileres, ayudas públicas, límites de precios, avales para jóvenes o incentivos fiscales. Sin embargo, en medio de ese interminable debate político hemos terminado olvidando una realidad mucho más sencilla: en España faltan viviendas allí donde más se necesitan.
El Banco de España acaba de volver a poner cifras al problema. Entre 2021 y 2025 se habría acumulado un desfase de alrededor de 750.000 viviendas entre la creación de nuevos hogares y la construcción residencial, y la institución advierte de que, si las tendencias actuales se mantienen, podrían faltar otras 300.000 entre 2026 y 2028. Estaríamos hablando, por tanto, de un déficit superior al millón de viviendas.
La cifra debería preocuparnos porque permite entender buena parte de lo que está sucediendo. Cuando aumenta el número de hogares mientras la oferta residencial es incapaz de crecer al mismo ritmo, la presión sobre los precios resulta difícil de evitar. El problema se agrava, además, porque no se distribuye uniformemente por España: la escasez se concentra especialmente en las zonas con mayor crecimiento demográfico y actividad económica.
Y detrás de esas estadísticas aparecen los grandes perjudicados de esta crisis: los jóvenes.
Tenemos una generación que estudia durante más años, se incorpora más tarde al mercado laboral y comprueba después que buena parte de su salario debe destinarse a pagar un alquiler. Comprar una vivienda exige años de ahorro para reunir una entrada y, en muchos casos, la ayuda económica de la familia. La emancipación deja así de depender únicamente del esfuerzo personal para convertirse cada vez más en una cuestión de patrimonio familiar.
El problema no se solucionará únicamente aprobando nuevas ayudas. Tampoco basta con señalar a propietarios, fondos de inversión, promotores o turistas como responsables universales de una situación que tiene causas mucho más complejas. Si existe una demanda creciente y la oferta permanece rígida, cualquier ayuda económica que no vaya acompañada de nuevas viviendas corre el riesgo de terminar trasladándose parcialmente a los precios.
Por eso necesitamos cambiar el enfoque.
España debe volver a construir vivienda, pero debe hacerlo donde realmente existe demanda y con planificación. Eso exige movilizar suelo, reducir unos plazos urbanísticos que en demasiadas ocasiones se prolongan durante años, agilizar licencias, facilitar la colaboración entre administraciones y empresas y aumentar de manera sostenida el parque de vivienda asequible.
También necesitamos seguridad jurídica. El mercado del alquiler difícilmente ampliará su oferta si pequeños propietarios consideran que alquilar supone asumir riesgos que no están dispuestos a aceptar. Proteger al inquilino vulnerable y ofrecer garantías al propietario no son objetivos incompatibles; una política de vivienda seria debería ser capaz de hacer ambas cosas.
Y desde una perspectiva liberal, existe una contradicción que deberíamos reconocer. Cuando un bien esencial escasea, una respuesta lógica consiste en preguntarse cómo podemos producir más. Sin embargo, durante buena parte de los últimos años el debate español se ha concentrado en cómo controlar el precio de aquello que escasea, mientras el problema de la oferta seguía creciendo.
Políticas diferentes para realidades diferentes
Eso no significa que construir sea una solución mágica. La vivienda requiere infraestructuras, transporte, servicios públicos y planificación urbana. Tampoco toda España necesita más promociones: existen municipios con viviendas vacías y pérdida de población mientras las grandes áreas urbanas y determinados territorios concentran una enorme presión residencial. Precisamente por eso necesitamos políticas diferentes para realidades diferentes.
Pero hay algo difícil de discutir: no podemos crear cientos de miles de nuevos hogares sin proporcionar suficientes viviendas para alojarlos.
Las consecuencias van mucho más allá del mercado inmobiliario. Una persona que no puede independizarse retrasa su proyecto familiar; un trabajador que no encuentra vivienda cerca de una oportunidad laboral puede terminar rechazándola; una empresa situada en una zona con precios prohibitivos tendrá mayores dificultades para contratar. La vivienda acaba convirtiéndose así no solamente en un problema social, sino también en un freno económico.
España lleva demasiado tiempo intentando gestionar la escasez. Quizá haya llegado el momento de combatirla.
Porque podemos seguir discutiendo quién tiene la culpa, aprobar una nueva ayuda cada año y modificar otra vez la legislación. Pero ninguna de esas decisiones cambiará una realidad elemental: si necesitamos un millón de viviendas que todavía no existen, habrá que conseguir que se construyan.
Ese debería ser el verdadero debate.
