El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este miércoles los dos nuevos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno. El primero de ellos, que concentra la mayor parte de las medidas, entrará en vigor este jueves, mientras que el segundo, que recoge la prórroga automática de los contratos de alquiler, comenzará a aplicarse el próximo 15 de noviembre. A diferencia de lo ocurrido la semana pasada, cuando uno de los decretos decayó tras ser rechazado por el Congreso de los Diputados, en esta ocasión ambos textos han sido publicados simultáneamente en el BOE.
La convocatoria de elecciones generales para el próximo 29 de noviembre obliga ahora a que ambos decretos sean sometidos a la Diputación Permanente del Congreso, que deberá decidir sobre su convalidación. El primero de los textos tiene posibilidades de salir adelante con el apoyo del PNV, mientras que el segundo, promovido principalmente por Sumar y el Sindicato de Inquilinas, afronta mayores dificultades para conseguir los apoyos necesarios. El primer decreto incorpora algunas novedades respecto al texto rechazado el pasado viernes y, con carácter general, entrará en vigor un día después de su publicación, aunque determinadas disposiciones cuentan con fechas específicas de aplicación.
Entre las disposiciones incorporadas figura la aplicación de determinadas medidas a las cesiones de contratos de crédito hipotecario realizadas después de la entrada en vigor del real decreto-ley, independientemente de cuándo se hubiera celebrado el contrato original. Además, la denominada Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa no podrá comercializarse ni contratarse hasta que entre en vigor la correspondiente orden ministerial. La misma condición se aplicará a los seguros individuales contemplados en el nuevo paquete de medidas.
21 medidas en materia de vivienda
El Gobierno de coalición PSOE-Sumar recupera así un paquete de 21 medidas en materia de vivienda, apenas unos días después del rechazo parlamentario de los anteriores decretos y en un contexto marcado por la presión social derivada de la crisis de acceso a la vivienda. El nuevo paquete llega además después de la polémica generada por el desahucio de la octogenaria Maricarmen Abascal y a menos de dos meses de las elecciones generales. El Ejecutivo mantiene, en términos generales, la esencia de las medidas anteriores, aunque introduce modificaciones para intentar conseguir los apoyos parlamentarios necesarios.
Una de las principales novedades es la creación de una línea de financiación de 10.000 millones de euros destinada a facilitar el acceso a la primera vivienda. Los beneficiarios podrán acceder a préstamos de hasta 50.000 euros a interés cero para la adquisición de su primera vivienda. El decreto también amplía hasta 2030 las restricciones sobre determinadas operaciones de compra especulativa de viviendas, centrando la medida especialmente en fondos que adquieren inmuebles a precios reducidos, grandes propietarios y sus filiales.
Medidas contra los desahucios
El nuevo decreto introduce también cambios en materia de desahucios por impago del alquiler. Cuando una familia no pueda hacer frente a la deuda y, además, carezca de una alternativa habitacional, la Administración podrá asumir la deuda y las costas judiciales. El objetivo es evitar que determinados procedimientos de desahucio terminen con personas en situación de vulnerabilidad sin una solución habitacional.
Además, el Gobierno establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de suspensión de los procedimientos de desahucio para personas vulnerables sin alternativa habitacional. A esta medida se suma una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual hasta 2028, dentro del paquete destinado a contener la presión sobre los inquilinos y garantizar la continuidad de determinados contratos.
El decreto también establece un IVA del 10% para los pisos turísticos y modifica el régimen fiscal de las socimis cuando desarrollen actividad residencial. En concreto, se establece un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas, dentro de la estrategia del Gobierno para incentivar que una mayor parte del parque residencial permanezca destinado al alquiler.
El segundo decreto establece la prórroga automática de los alquileres
El segundo decreto, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre, se centra principalmente en la prórroga automática de los alquileres. El nuevo régimen se aplicará a los contratos vigentes cuyos vencimientos se produzcan después de su entrada en vigor y estará acompañado de un régimen transitorio que retrasa algunos de sus efectos. De esta forma, el Gobierno pretende evitar que la nueva regulación tenga carácter retroactivo sobre determinadas decisiones adoptadas antes de su publicación.
Las comunicaciones de no renovación realizadas antes de la publicación del decreto conservarán su eficacia y no generarán derecho a indemnización, tampoco cuando posteriormente el contrato sea objeto de una prórroga extraordinaria. En el caso de los contratos que venzan durante los seis meses posteriores a la entrada en vigor, el arrendador podrá continuar comunicando su voluntad de no renovar con cuatro meses de antelación, de acuerdo con el régimen transitorio establecido por el Ejecutivo.
Indemnización para los inquilinos
El segundo decreto introduce además un sistema de indemnización para el inquilino cuando el arrendador comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato en los supuestos contemplados por la nueva regulación. La compensación podrá alcanzar las 12 mensualidades, calculadas conforme al sistema estatal de referencia de precios del alquiler de vivienda, o bien consistir en una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, utilizando igualmente como referencia el sistema estatal de precios.
Los dos decretos quedan ahora pendientes de su paso por la Diputación Permanente del Congreso, en un escenario político condicionado por la convocatoria de elecciones generales el 29 de noviembre. El Gobierno tendrá que buscar los apoyos suficientes para mantener en vigor unas medidas que afectan directamente al mercado del alquiler, los desahucios, la compra de vivienda, los pisos turísticos y la fiscalidad de las sociedades inmobiliarias.
